Provize realitním kancelářím se běžně pohybují mezi 3 a 6 % z prodejní ceny. U bytu za pět milionů korun to znamená 150 až 300 tisíc korun — peníze, které mohou zůstat vám. Není divu, že stále víc lidí zvažuje prodej nemovitosti svépomocí. Otázka zní: zvládnete to sami a na co si dát pozor, aby vás úspora nestála nervy nebo dokonce víc peněz, než kolik byste dali realitce?

Dobrá zpráva je, že prodej nemovitosti není raketová věda. Je to ale proces o mnoha krocích, kde se na několika místech dá chybovat draze. V tomto návodu vás provedeme celým prodejem od začátku do konce — od ověření v katastru přes stanovení ceny, přípravu a propagaci až po smlouvy a předání klíčů. U každého kroku najdete i nejčastější chyby, kterých se prodávající dopouštějí.

1. Ověřte si stav nemovitosti v katastru

Než cokoli zveřejníte, podívejte se do katastru nemovitostí. Zkontrolujte, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo (typicky kvůli hypotéce), věcné břemeno (například právo dožití) nebo předkupní právo. Ujistěte se také, že jste skutečně jediným vlastníkem — u nemovitostí zděděných nebo nabytých za manželství to nemusí být samozřejmé a budete potřebovat souhlas spoluvlastníků nebo manžela.

Výpis z katastru získáte online přes portál ČÚZK nebo na kterémkoli Czech POINTu. Pokud na nemovitosti vázne hypotéka, není to překážka prodeje, ale budete muset s bankou domluvit, jak proběhne splacení zbývající jistiny z kupní ceny. Vyřešit si tyhle věci dopředu je mnohem lepší než zjistit problém ve chvíli, kdy už máte kupce a tlačí vás čas.

Tip: Nejčastější chyba: prodávající začne inzerovat dřív, než si vyřeší vztahy mezi spoluvlastníky nebo podmínky banky. Když pak přijde vážný zájemce, obchod zdržuje nebo padá kvůli věcem, které šly vyřešit předem.

2. Stanovte správnou cenu

Cena je krok, na kterém prodávající chybují nejčastěji — a zároveň ten, který nejvíc rozhoduje o úspěchu. Inzertní servery vám ukážou ceny, za které se nemovitosti nabízejí, ne za kolik se reálně prodaly. Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou přitom bývá i deset procent.

Jak na to prakticky: najděte si na realitních portálech 5 až 10 srovnatelných nemovitostí ve stejné lokalitě, podobné velikosti a stavu. Sledujte, které zmizely rychle (byly dobře oceněné) a které visí měsíce (přestřelená cena). Užitečná je i cenová mapa nebo služby, které pracují s reálně realizovanými cenami. Pokud si nejste jistí, vyplatí se zaplatit si odborný odhad — pár tisíc korun, které se mnohonásobně vrátí.

Pozor na dvě krajnosti. Příliš vysoká cena nemovitost „spálí": inzerát visí týdny bez zájmu, postupně okorá, kupující si začnou myslet, že je s ní něco v nepořádku, a nakonec stejně slevíte — často víc, než kdybyste rovnou nasadili reálnou cenu. Příliš nízká cena vás zase zbytečně připraví o peníze.

3. Připravte nemovitost k prezentaci

První dojem rozhoduje a u nemovitosti se tvoří během prvních vteřin. Důkladně ukliďte, odstraňte osobní věci, přebytečný nábytek a nepořádek, vyvětrejte a opravte drobné vady, které bijí do očí (vrzající dveře, ulomená klička, kapající kohoutek). Cílem je, aby si kupující dokázal představit sám sebe, jak v prostoru bydlí — ne aby koukal na vaše rodinné fotky a magnetky na lednici.

U prázdných nebo zastarale zařízených bytů pomáhá homestaging. Buď fyzický, kdy se do prostoru doveze nábytek a dekorace, nebo dnes častěji virtuální, kdy se zařízení doplní digitálně přímo do fotek bez jakéhokoli stěhování. Připravená nemovitost se prodává prokazatelně rychleji a za vyšší cenu. Více o homestagingu najdete v článku o homestagingu.

4. Pořiďte profesionální fotografie a video

Tady se rozhoduje, jestli na váš inzerát někdo vůbec klikne. Kupující dnes projíždějí desítky inzerátů na mobilu a podle úvodní fotky se během vteřiny rozhodnou, jestli pokračovat dál. Tmavé, křivé fotky pořízené narychlo na mobil odradí i u skvělého bytu.

Co potřebujete: focení za denního světla, ze správných úhlů (z rohu místnosti, foťák ve výšce prsou, rovné svislé linie), každou místnost z více pohledů. Velký rozdíl dělá video prohlídka, letecké dronové záběry okolí a interaktivní 3D prohlídka (například Matterport), díky které kupující projde byt online ještě před návštěvou. To přitahuje vážnější zájemce a šetří čas na zbytečných prohlídkách. Podrobný návod najdete v článku o fotografování nemovitostí.

Tip: Profesionální vizuální prezentace je nejčastější slabina prodeje svépomocí — málokdo má vybavení i oko na kvalitní fotky a video. Pokud si tím nejste jistí, je to přesně oblast, kde se vyplatí přizvat specialistu. I tak vyjdete mnohonásobně levněji než na provizi realitce.

5. Napište poutavý inzerát a vyberte správné kanály

Dobrý inzerát neobsahuje jen výměru a počet pokojů. Popište atmosféru, dispozici, stav, okolí, dostupnost služeb a dopravy a to, čím je nemovitost výjimečná. Pište konkrétně — místo „pěkný byt v dobré lokalitě" raději „prosvětlený byt 2+kk s lodžií orientovanou do klidného vnitrobloku, 5 minut pěšky na tramvaj".

Kromě klasických realitních serverů (Sreality, Bezrealitky a další) dnes hrají velkou roli cílené kampaně na sociálních sítích — Facebook, Instagram a YouTube umí oslovit konkrétní zájemce podle lokality, věku a zájmů. Vlastní webová stránka nemovitosti (landing page) navíc působí profesionálně a soustředí všechny informace, fotky i 3D prohlídku na jedno místo, které se snadno sdílí.

6. Zvládněte prohlídky

Na prohlídku přijďte připravení. Znejte odpovědi na otázky o stavu nemovitosti, výši měsíčních nákladů, sousedech, parkování i plánovaných opravách v domě. Mějte po ruce dokumenty — průkaz energetické náročnosti, půdorys, vyúčtování záloh. Buďte upřímní: zatajené vady se stejně provalí a mohou vést k pozdějším sporům i odstoupení od smlouvy.

Prohlídky si naplánujte tak, aby na sebe nervózně nenavazovaly — na každého zájemce si nechte dost času. Někteří prodávající volí společnou prohlídku pro více zájemců najednou, což může zdravě zvýšit pocit konkurence, ale není to vhodné pro každou nemovitost ani každého prodávajícího.

7. Vyřešte smlouvy a úschovu peněz

Tady nešetřete a nestahujte vzory zdarma z internetu. Prodej nemovitosti je právně složitý a jediná chyba ve smlouvě může stát statisíce nebo způsobit, že nemovitost nepřevedete. Nechte si připravit rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí (pokud je potřeba) i kupní smlouvu od advokáta nebo zkušeného profesionála.

Klíčové pravidlo: kupní cenu vždy řešte přes úschovu — advokátní, notářskou nebo bankovní. Peníze se uvolní prodávajícímu až po zápisu vlastnického práva v katastru. Nikdy nepřijímejte platbu v hotovosti ani přímým převodem před zápisem do katastru — riskovali byste, že převedete nemovitost a peníze neuvidíte, nebo naopak.

8. Podejte návrh na vklad do katastru a předejte nemovitost

Vlastnické právo přechází až zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy. Po podpisu kupní smlouvy podáte návrh na vklad (poplatek je 2 000 Kč) a katastr má na rozhodnutí zákonnou lhůtu — počítejte zhruba s 30 dny od podání, plus 20denní ochranná lhůta po podání. Po povolení vkladu se z úschovy uvolní peníze a dochází k předání nemovitosti.

Při předání sepište předávací protokol se stavy všech měřidel (voda, elektřina, plyn), počtem předaných klíčů a stavem nemovitosti. Nahlaste změnu vlastníka u dodavatelů energií a u SVJ nebo bytového družstva. Tím je prodej dokončen.

Často kladené otázky

Kdo platí daň z prodeje nemovitosti?
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti platí prodávající, pokud nesplní podmínky pro osvobození. Od daně jste osvobozeni například tehdy, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky před prodejem, nebo pokud jste ji vlastnili déle než 10 let (u nemovitostí pořízených od roku 2021). Konkrétní situaci konzultujte s daňovým poradcem.
Jak dlouho trvá prodej bytu bez realitky?
Od zveřejnění inzerátu po předání klíčů to při dobře nastavené ceně a kvalitní prezentaci bývá zhruba 2 až 4 měsíce. Samotná administrativa od podpisu smlouvy po zápis v katastru zabere přibližně měsíc až šest týdnů. Největší vliv na celkovou dobu má správně stanovená cena.
Musím mít průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)?
Ano, při prodeji nemovitosti je prodávající ze zákona povinen zajistit průkaz energetické náročnosti a předat ho kupujícímu. Údaj o energetické třídě je nutné uvádět i v inzerci. Zpracování zajišťuje energetický specialista.
Vyplatí se prodej bez realitky, nebo radši zaplatit makléře?
Záleží na tom, kolik máte času a jak si věříte v komunikaci se zájemci. Pokud zvládnete prohlídky a vyjednávání a nejnáročnější část (prezentaci, propagaci a právní servis) si zajistíte profesionálně za jednorázový poplatek, ušetříte na provizi statisíce. Pokud nemáte čas vůbec na nic, klasická realitka má své opodstatnění.

Zvládnete to sami — ale nemusíte na všechno sami

My v Bezmakléřích vám zajistíme profesionální focení a video, dronové záběry, virtuální homestaging, vlastní web nemovitosti, cílené kampaně na sociálních sítích i kompletní právní a smluvní servis. Vy si odbavíte prohlídky a vyberete kupce, peníze za prodej zůstanou vám.

Napište si o nezávaznou nabídku